صيانة الإيجار القديم والجديد في مصر: من يتحمل التكاليف قانوناً بين المالك والمستأجر؟
في عمارات القاهرة والإسكندرية القديمة، يدفع مستأجر الإيجار القديم 10 أو 20 جنيهاً إيجاراً شهرياً للشقة، وعندما يطالبه أمين الصندوق بـ 300 جنيه لصيانة المصعد والحراسة أو 2,000 جنيه لترميم الواجهة، يرفض قائلاً: "أنا مستأجر، اذهبوا لصاحب العقار!". ويأتي صاحب العقار ليقول: "أنا لا أحصل على شيء من هذه الشقة فلماذا أصرف عليها؟!". أين تقع الحقيقة في القانون المصري؟
1. القاعدة الأساسية: الترميمات الجسيمة مقابل الصيانة التأجيرية التشغيلية
1. الترميمات الأساسية والجسيمة (حفظ أصل العقار):
وهي الأعمال الضرورية لبقاء العقار صالحاً للانتفاع وسلامته الإنشائية (مثل: ترميم الأعمدة، عزل السطح لمنع انهيار الخرسانة، تغيير صواعد الصرف العمومية، وتغيير ماكينة الأسانسير المتهالكة). هذه النفقات تقع **قانوناً على عاتق المالك (صاحب الملك)** وليس المستأجر.
2. الصيانة التشغيلية والتأجيرية (مصاريف الانتفاع الجاري):
وهي النفقات الناتجة عن الاستهلاك اليومي المباشر للخدمات (مثل: مرتب البواب، كهرباء السلم والمصعد، الزيوت الدورية للأسانسير، نظافة المدخل وجمع القمامة). هذه النفقات تقع **قانوناً على عاتق الشاغل الفعلي (المستأجر)** سواء كان إيجاراً قديماً أو جديداً.
2. كيف يتعامل أمين الصندوق مع مستأجري الإيجار القديم؟
الخطة العملية لمستأجري الإيجار القديم
- الاشتراك الشهري العادي: يُلزم مستأجر الإيجار القديم بسداده بالكامل بنسبة 100% كأي ساكن مالك، لأنه هو المستفيد الحصري من النظافة والمصعد والإنارة والحراسة اليومية.
- الإصلاحات الكبرى (العمرة، الواجهة، الخرسانات): يرسل أمين الصندوق المطالبة المالية مباشرة إلى المالك الأصلي للعقار أو ورثته، مع تنبيه المستأجر بأن امتناع مالكه عن الدفع قد يهدد سلامة سكنه.
- حق المستأجر في السداد والخصم: يجوز لمستأجر الإيجار القديم بموجب القانون سداد حصة الترميمات الجسيمة نيابة عن المالك الممتنع وخصمها تدريجياً من القيمة الإيجارية الشهرية بموجب إنذار ومحضر رسمي.
3. توزيع المسؤولية في عقود الإيجار الجديد (القانون رقم 4 لسنة 1996)
| بند الصيانة | على من يقع الالتزام؟ | طريقة التحصيل المعتمدة |
|---|---|---|
| اشتراك الصيانة الشهري الثابت (خدمات، أسانسير، حراسة) | المستأجر الشاغل | تحصيل مباشر من المستأجر بإيصال باسمه |
| أعطال السباكة الداخلية للشقة وسخانات المياه | المستأجر (استهلاك شخصي) | يصلحها المستأجر على نفقته الخاصة |
| تغيير ماكينة المصعد أو إصلاح هبوط خرساني | المالك المؤجر | مطالبة المالك مباشرة وتحميلها على حسابه |
| صيانة الإنتركم وتحديث بوابات الجراج | المالك (تحسينات أصل العقار) | يدفعها المالك إلا إذا نص العقد صراحة على غير ذلك |
4. ما هو موقف اتحاد الشاغلين إذا امتنع كل من المالك والمستأجر؟
- يخاطب اتحاد الشاغلين **"الشاغل الفعلي للشقة"**؛ فهو الملزم الأول قانوناً أمام الاتحاد بحكم إشغاله للوحدة.
- يحق للاتحاد توجيه إنذار رسمي للمستأجر والمالك معاً متضامنين.
- استصدار أمر أداء ضد المالك والمستأجر معاً، وتوقيع الحجز التحفظي على إيجار الشقة لدى المستأجر لصالح صندوق العمارة.
أدر حسابات وصيانة عمارتك بضغطة زر وبدون خلافات
انضم لآلاف أمناء الصناديق والملاك في مصر الذين وفروا وقتهم وحموا أموال عقاراتهم باستخدام تطبيق صندوق العمارة: تحصيل بإنستاباي، متابعة المتأخرات، وتقارير فورية على واتساب.
الأسئلة الشائعة حول هذا الموضوع
❓ هل يحق للمستأجر حضور الجمعية العمومية والتصويت فيها؟
نعم، نص قانون البناء على أن الشاغل (مستأجراً كان أو مالكاً) له حق حضور الجمعية العمومية والتصويت في الأمور المتعلقة بإدارة وتشغيل الخدمات والصيانة العادية، بينما تنحصر قرارات الترميمات الكبرى والهدم والتنازل في الملاك فقط.
❓ إذا هرب مستأجر الإيجار الجديد وعليه متأخرات 6 أشهر، من يدفعها؟
يلتزم مالك الشقة بسداد كامل المديونية المتراكمة على وحدته لخزينة العمارة فوراً، ويحق له استقطاعها من مبلغ التأمين المحتجز لديه من المستأجر أو مقاضاته شخصياً.